28-10-2003 15:08

@matapala :
Je ne crois pas que la loi Pons soit encore d'actualité, en tout cas ici à la Réunion. A la place, il y a ce qu'on appelle la loi Paul et la loi Girardin, pour les investissements foncier défiscalisables.
Mais je pense que ces 2 dernières doivent être issus de la loi Pons.
@insomnia :
Oui oui, c'est bien le locataire qui a en charge le paiement des impots locaux ...... désolé pour la frayeur

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28-10-2003 15:25

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28-10-2003 16:04

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28-10-2003 16:14

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28-10-2003 16:22

Oui oui Maousse, la taxe foncière est bien un impôt local LOL
Je confirme
@FredLX :
C'est sur, c'est une bonne idée .... reste à voir combien tu vas louer ton appart', car si c'est les parents qui payent (ou au pire sont cautions), ils vont chercher une location pas trop cher pour le gamin.
Donc valable si tu fais l'acquisition d'un appart' petit, donc peu ou pas trop cher .. sinon, dans le cas d'investissement dans un programme foncier neuf, ca risque d'être plus dur.

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28-10-2003 16:29

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28-10-2003 16:34

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28-10-2003 16:39

hi hi hi, voui, je suis pointilleux, mais dans ce domaine, il FAUT l'être !

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28-10-2003 18:27

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28-10-2003 20:12

Tiens insomnia, voila de quoi t'informer sur comment obtenir la convention pour que tes locataires obtiennent l'APL :

Contenu de la convention
La convention est conclue entre le bailleur du ou des logements concernés et le Préfet. La signature de la convention conditionne l'ouverture du droit à l'APL pour le locataire.
La convention doit être publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.
Les locataires en prennent connaissance. Elle contient les obligations du propriétaire et du locataire et fixe un loyer maximum.

La convention doit en règle générale contenir :
- les travaux d'amélioration que doit effectuer le bailleur ;
- les caractéristiques techniques des logements après construction ou amélioration ;
- les conditions et les modalités du relogement provisoire pendant la durée des travaux ;
- les conditions d'occupation et de peuplement des logements.
- le nombre de logements réservés à des familles ou à des occupants sortant d'habitat insalubre ou d'immeubles menaçant ruine ;
- la durée minimale des baux et les modalités selon lesquelles ils pourront être résiliés ou reconduits à la volonté du locataire pendant la durée de la convention.


La convention doit en règle générale
- le montant maximum des loyers et les modalités de révision, le montant du dépôt de garantie et des charges dont le remboursement incombe aux locataires ;
- les obligations des bailleurs à l'égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement ;
- les conditions de sa révision, ainsi que sa durée qui ne peut être inférieure à 9 ans.

Contenu de la convention
La convention doit également contenir les sanctions encourues pour le nonrespect des engagements conventionnels y compris la résiliation de la convention aux torts du bailleur après mise en demeure.


Durée de la convention
La convention est conclue pour une durée minimale de 9 ans. Elle se renouvelle par tacite reconduction tous les 3 ans.

Dénonciation de la convention
La convention peut prendre fin à l'issue des 9 ans ou de chaque période triennale ultérieure en cas de tacite reconduction, sur dénonciation par l'Etat ou par le bailleur.
La dénonciation doit être notifiée six mois au moins avant le terme de la convention ou du renouvellement:
- au bailleur par acte administratif si elle émane de l'administration,
- au Préfet par acte notarié ou par acte d'huissier, si elle émane du bailleur.

Dénonciation de la convention
Elle doit être publiée au bureau des hypothèques pour radiation au fichier immobilier. Si elle coïncide avec la fin du contrat de location :
- le locataire perd l'APL ;
- le régime juridique de la location conventionnée cesse de s'appliquer;
- la sortie du conventionnement fait retomber la location sous le régime de droit commun de la loi du 6 juillet 1989.

Dès qu'il a dénoncé la convention, le bailleur peut donner congé au locataire pour reprendre ou vendre le logement, ou pour motifs légitimes et sérieux.
Ce congé ne pourra être donné qu'au terme du contrat de location et en respectant le préavis.
Le bailleur peut également faire une offre de renouvellement en majorant le loyer dans les conditions de l'article 17 c de la loi du 6.7.1989.

Fin de la convention
A défaut de congé ou de renouvellement, le bail est reconduit tacitement.
Si la dénonciation de la convention ne coïncide pas avec la fin du bail, le contrat de location en cours, au moment de la fin de la convention, se poursuit jusqu'à son terme.
Le locataire perd cependant le droit à l'APL dès la fin de la convention.


Résiliation de la convention
L'Etat peut résilier la convention à tout moment si le bailleur ne respecte pas ses obligations.
L'administration ne peut résilier qu'après mise en demeure du bailleur de respecter ses engagements par lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse à l'issue d'un délai de 2 mois à compter de la réception de la lettre.


Résiliation aux torts du bailleur
La résiliation aux torts du bailleur ne met pas fin au bail conventionné. Le contrat de location se poursuit jusqu'à la date initialement prévue pour l'expiration de la convention. L'APL n'est plus versée à compter de la date de résiliation de la convention. Toutefois le loyer exigible est diminué du montant de l'APL qui aurait dû être versée au locataire au titre de l'occupation du logement.

En cas de régularisation
Si le bailleur régularise sa situation, une nouvelle convention peut être conclue.


Application de la convention aux baux en cours
L'application de la convention aux contrats de location en cours peut faire l'objet de 2 procédures selon la nature des travaux engagés et l'origine du financement du logement.
Dans le régime général, le locataire peut refuser la convention.
Il ne peut pas s'opposer à la réalisation des travaux de mise aux normes de sécurité, d'équipement et de confort, sauf pour des motifs légitimes et sérieux.

Régime dérogatoire
Le régime dérogatoire s'applique aux logements ayant bénéficié de primes ou de prêts à la construction. Dans ce cas, le locataire ne peut refuser la convention lorsqu'il s'agit de travaux justifiés par des considérations de sécurité, de salubrité et de mise aux normes minimale d'habitabilité.


Pour toute information, adressez-vous:
- au centre d'information sur l'habitat agréé par l'agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) le plus proche de votre domicile,
- à la direction départementale de l'équipement (DDE),
- à une organisation de locataires, de propriétaires ou de gestionnaires.

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