Frais de mutation (page 2)

KeySoze · 2011-09-27T21:05:14+00:00

Y'en a t'il parmi vous qui ont déjà eu affaire aux frais de mutation de votre syndic lors de l'achat d'un appartement dans une copropriété ? Oui, ça y est, j'ai franchis le pas, mais le 1er courrier que je reçois de mon syndic est le paiement de : - fonds de roulement : une caution qui nous est rendue à la fin. Bon ok, mon notaire m'avait prévenu - frais de mutation : hein ? Petite recherche sur internet, je tombe sur cet avis fort intéressant. CONCERNANT LES FRAIS DE MUTATION : Bien évidemment, ils sont illégaux, seul l'état daté est facturable. mais argumentons donc, textes à l'appui (et expérience réussie en ce domaine) : La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite « Loi ENL », article 90, modifie la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, article 10-1. Dans cette version ainsi réactualisée, ce dernier article précise très exactement les honoraires qui ne sont imputables qu’au seul copropriétaire concerné, et cite notamment : « b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. » La loi précise donc que le syndic peut facturer cet état daté, mais absolument rien d’autre ! Notamment, la loi ne l'autorise pas à facturer le « questionnaire de notaire », et ne l'autorise encore moins à effectuer un amalgame entre ce questionnaire et l’état daté, qui lui est facturable. Si la loi autorise le syndic à facturer l’état daté, elle décrit cependant de façon très précise les éléments constitutifs de ce document, dont l’unique objectif est de permettre de faire le point sur la situation financière du copropriétaire vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (loi 65-557 du 10 juillet 1965), modifié par l’article 4 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, montre en effet qu’à aucun moment il n’est fait mention de quelconques « frais de mutation » dans ce document au contenu très encadré. Au passage, notons que certains syndics, dans le document, précisent parfois la référence (article, décret) de chaque ligne... sauf celle concernant les "frais de mutation". Aveu... A ce stade, le syndic sera tenté de préciser que ces frais de mutation sont mentionnés dans le contrat que le syndicat a souscrit avec lui, le syndic. Dans une rubrique genre "renseignements pour la réalisation de la vente (vendeur)" par exemple. Ce raisonnement fallacieux est sanctionné par une jurisprudence récente mais fondamentale, du 11 octobre 2005 (3ème chambre civile de la Cour de Cassation, pourvoi n° 04-17178), fondée sur l’article 1165 du code civil, qui stipule que les décisions d’assemblée générale ainsi que le contrat de syndic ne régissent pas les relations entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement. Pan sur le bec. On continue ? Ceci signifie que si le syndic fait figurer de tels frais de mutation dans ce contrat qui le lie au syndicat, il ne pourra contractuellement imputer ces frais-là qu’à ce seul syndicat, c'est-à-dire à l’ensemble des copropriétaires à hauteur des tantièmes qu’ils détiennent. Soit, pas grand-chose pour le copropriétaire vendeur, en général. Cette jurisprudence a été confirmée à deux reprises et à deux époques distinctes lors des questions au gouvernement : --> réponse du Ministre de la Justice, Garde des Sceaux, à Monsieur le Député Alain Rodet, publiée au Journal Officiel du 21 janvier 1991 page 220, et portant le numéro 33426 (9ème législature), --> réponse du Ministre de l’Emploi, de la Cohésion Sociale et du Logement à Monsieur le Député Bernard Perrut, publiée au Journal Officiel du 6 juin 2006 page 5-943, et portant le numéro 84388 (12ème législature) : on notera les termes très durs utilisés dans le texte de la question (‘spolier’, ‘aliénation’) Cette jurisprudence n'est pas non plus remise en cause par la loi ENL (comme tentent de l'avancer parfois les syndics, au cas où ça passerait comme les terreurs de l'an mille). Pour facturer de tels frais, le syndic devrait donc procéder comme n'importe quelle entreprise (rude rude) : négocier un contrat sur une prestation avec le propriétaire vendeur, et le facturer directement. Sans l'existence d'un tel contrat, le syndic ne peut non plus facturer directement (logique...). Autre ballon d'essai de certains syndics : présenter ces frais comme des "frais accessoires à la vente". Outre que les frais accessoires à la vente sont, selon l’article 1593 du code civil, à la charge de l’acheteur, le Guide Juridique LAMY, qui fait autorité en la matière, exclue d’ailleurs de tels honoraires de syndic de la liste des frais accessoires : « Les frais accessoires à la vente sont « les frais intrinsèques à la mutation dont le non-paiement priverait l’acquéreur de la possibilité d’entrer juridiquement en possession du bien acquis » (Giray, la vente volontaire d’immeubles, rapport au 77ème congrès des Notaires, Montpellier, 1981 page 61). Ce

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29-09-2011 08:40

ça va être très variable selon la taille de la copropriété et ce qui est délégué à des intervenants extérieurs (nettoyage des communs, sortie de poubelles, etc).
L'ASL dont je suis membre compte 8 copropriétaires, on s'occupe nous mêmes de sortir les poubelles et de nettoyer les escaliers à tour de rôle donc il y a peu de relation avec des extérieurs.
cela dépend aussi du poste que tu occupes dans l'ASL. Si tu es juste membre, ça se limite à la participation une fois par an à l'AG, si tu fais partie du bureau il y a un peu plus de boulot.
Dans mon cas, j'étais secrétaire de l'ASL (poste que j'ai quitté au début de cette année) et ça ne m'occupait pas plus que quelques heures (moins de 10) sur toute une année (une ou deux réunions de bureau, rédiger les convocations à l'AG, établir et envoyer le compte-rendu à tous les membres).

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29-09-2011 10:32

tres interessant ce post
c'est la que ce forum prend toute sa valeur quand on voit les gens qui le peuple
et l'aide qu'il peut apporter à chacun de nous

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29-09-2011 14:08

Un conseil Keysoze. Privilégie un syndic en bas de chez toi. Comme ca, s'il ne fait pas le taf, tu peux débarquer dans son bureau chaque jour pour le rappeler à l'ordre.

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30-09-2011 04:42

Oui, l'ASL j'y pense mais faut que je me renseigne un peu plus parce que faut être assuré de tout du coup...et régler tous les problèmes avec le syndic avant de le lacher...merci pour toutes les infos.

Sinon, j'ai appelé mon notaire pour les frais de mutation, et il m'a dit "c'est le vendeur qui paye ça", donc je vais faire le mort et payer que la caution et s'ils ne sont pas contents je leur citerais les articles de loi...

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30-09-2011 08:32

Ton notaire aurait du le prélever directement sur le montant de la vente. C'est étonnant tout de meme de sa part.

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02-10-2011 22:44

Message écrit par Sumatriptan, le 30-09-2011 à 08:32

Ton notaire aurait du le prélever directement sur le montant de la vente. C'est étonnant tout de meme de sa part.

Tu parles des frais de mutation ? Car là ça serait le notaire du vendeur peut être dont tu parles ?

Si tu parles du dépôt de garantie (= caution), c'est le syndic qui décide si ça fait partie de la vente ou pas et ils voulaient pas... (c'était prévu comme ça à la base)

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02-10-2011 23:59

Je parle bien des frais de mutation. Et oui, s'il y a eu 2 notaires, c'est le notaire vendeur (ou acheteur, je ne sais plus qui remet le chèque au vendeur dans leur convention).

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