[CONSEIL] Comment bien louer un appartement ?

j'ai dans l'idée depuis qques temps de m'acheter un appartement puis de le louer qques années, d'en racheter un, de le louer et ainsi de suite ......(enfin déjà un ca sera bien)
loin de moi l'idée de vouloir finir promoteur immobilier, je tiens juste à m'assurer pkoi pas une retraite qui soit réaliste et pas basée sur de qquelconques promesses d'un gouvernement......

Mais voilà, ca demande un paquet de paperasses administratives, et il ya surement des pièges à éviter. Si certaines personnes de ce forum sont déjà passées par là, j'aurais aimé avoir leur témoignage, en particulier sur ce qu'il ne faut pas faire ou justement faire.

je ne demande pas de proposition d'appart à vendre, mais juste des généralités ou des précisions sur certains points concernant l'achat puis la location d'appartement ( contraintes administratives surtout mais aussi charges fixes à prévoir, impositions, éxonérations,aides susceptibles d'être versées et pour quelles conditions, faire gérer son appart par un organisme loueur ? par soi meme ? (avantages/inconvénients), qui contacter pour conseils : banquier rapiat? agence immobilière incompétente mais avec hotesses plus que charmantes ? notaires hors de prix?).

Dans le meme ordre d'idée si vous connaissez un site recensant les différentes démarches, contraintes ou donnant des conseils, je suis plus que preneur, une recherche ramenant systématiquement sur un site de vente immobilier, vous pensez bien que les conseils ils se les gardent, pour leurs clients en tout cas.

Je ne savais pas trop ou placer ce sujet, j'imagine que discussion générale est la mieux adaptée, en tout cas j'espère que ce sujet sera l'occasion de partager des expériences plus ou moins fructueuses et qu'il pourra servir, je n'en doute point à d'autres. MAintenant peut être ces conseils sont-ils farouchement gardés, dans ce cas tant pis ce sujet tombera dans l'oubliette du forum.

En tout cas si des pistes pouvaient être tracées afin de savoir ou se diriger dans cette délicate quête du graal, ca serait vraiment excellent, merci d'avance à tous les futurs protagonistes.

Je serais bien intéressé aussi de voir ce qui peut se dire ici ! Même si je suis plutôt intéressé par l'aspect achat d'un appart que par la location, enfin tout est possible... Je m'intéresse aussi à la rénovation et aux avantages fiscaux qui peuvent en découler...

Bon sujet, en espérant qu'il y ait des connaisseurs par ici !

Ouhla mes parents en avait acheter deux dans ce but, que des galeres, entre les mauvais payeurs et les degats des abrutis ... ils ont tous revendu ....

Mais je laisse le soin aux spécialistes d'en parler, moi j'ai pas beaucoup de sous

Mmmhmm, acheter comme tu souhaite le faire n'est pas trop compliqué, mais le plus dur est de faire en sorte que tes placements soient optimisés.
Si tu veux des conseils plus spécifiques, n'hésite pas à me demander insomnia .... je suis passé par là et c'est toujours un peu galère de se lancer sans savoir où se renseigner

Ben ça y est, il a demandé !

comme l'ancien pompier parisien passé à Capital, il a pu acheter sur ce principe plus de 100 apparts dans Paris en 20 ans, il est maintenant assuré d'une rente de plus de 200 000 F / mois

ben mes parents ont deux studios

le premier avec un mauvais payeur, et le deuxième avec un locataire normal.

A mort les mauvais payeurs, c'est trop galere ces gens là !

C'est un sujet intéressent je cherche un appart de mon coté et quelque info sur les agences immobilière m'interesse . Celle a evité ainsi que les bonne agences connus .Sinon mes parents acheter et c'est claire qu'il ne faut pas louer à n'importe qui , mais il y a tellement de demande donc c'est a toi de bien choisir insomnia .

TCHUSSSSSSSSSSSSSSSSSS

aaahhh intéressant au plus haut point, y'a du monde

donc solacin, j'aimerais surtout avoir des infos sur tous les types d'aides que peut me fournir le gouvernement ainsi que les conditions d'accès, c ma foi déjà une première étape. Je désire me faire d'habord un budget puis ensuite passer à l'achat, pas de mauvaises surprises, et pas d'oubli d'éventuelles aides, ce serait dommage. Y a t-il un endroit ou se renseigner peut etre ?

sinon..euh... ben il y a pas mal de questions ds le premier post, peut etre ont-elles été mal formulées ....

après les aides, en voici une deuxième : Passe tu par une agence, un notaire ou par toi-même pour gérer ton(ou tes) apparts ? les raisons de ton choix (avantages/inconvénients/Tarifs moyens)

Oublies tout de suite l'idee d'acheter des apparts pour les louer ensuite, t'as QUE DES MERDES AVEC CA!

Trop de gens ne paient jamais, tu risques de retrouver des apparts delabres a retaper completement sans que ton assurance te couvre ou que les locataires doivent rembourser.
Tu vas te prendre grave la tete, t'arracher les cheveux (s'il t'en reste encore), tout ca pour gagner quelques dizaines d'euros en plus.

Vu comme ca va te crever, tu devrais prendre un deuxieme boulot ...

Enfin bon, c'est a toi de decider, mais ne viens pas raler apres si on t'a pas prevenu

Bonne chance.

Avant toute chose insomnia, il faut savoir, et je pense que tu le sais, qu'acheter signifie BEAUCOUP de frais, dont les plus courant seront :
-apport initial
-frais de notaire
-taxe d'habitation
-taxe fonçière
-frais d'entretien
-frais éventuels de revente (bon, dans ce cas, ca sera plus tard !!)
-frais d'agence (si passe par elle bien sur)
-total des remboursements d'emprunts (assurances comprises)
-charges de copropriété complète (en cas d'achat en résidence)
-taxe d'enlèvement des ordures ménagères
-travaux...
Pour ce qui est des aides, voila comment ca s'est passé pour moi : j'ai acheté un appartement ici en métropole il y a déjà 5 ans. A l'époque, j'avais pu bénéficier d'un prêt à taux 0 d'un montant de 100000 francs (c'était le dispositif Périssol mais ca n'existe plus) et qui m'avait permis de compléter l'apport initial que j'avais fait.
Cet appart' était neuf, et la condition sine qua none était de le louer pendant une période de 9 ans.
Pour se faire, je ne suis pas passé par une agence, mais je gère moi-même l'appartement (c'est pas trop compliqué, et tu économise pas mal d'argent). J'ai souscrit une assurance qui me permet de toucher les loyers en cas d'impayé, et c'est alors l'assurance qui se charge du recouvrement auprès du mauvais payeur, ou dans le pire des cas, de la mise en place d'une procédure plus "directe".
A l'heure d'aujourd'hui, je ne sais pas si les aides de l'état existent toujours, mais il existe un élément éssentiel pour l'investissement immobilier : la loi Besson mais surtout le dispositif ROBIEN depuis le 3 avril 2003.
Voila ce que dit ce dispositif :
Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :
- 8% du prix d'acquisition (ou de construction) durant 5 ans,
- puis 2,50% pendant 4 ans
- à l'issue de cette période, tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus, continuer de bénéficier d'une réduction de l'amortissement à 2,50%, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail ou si la condition de ressources est remplie, en cas de changement de titulaire du bail...
(En cas d'acquisition de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements ou de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation : la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation).

En contrepartie, pendant la période d'amortissement, le taux de la déduction forfaitaire est réduit à 6%. A l'issue de la période d'amortissement, le bailleur peut bénéficier de la déduction forfaitaire majorée au taux de 40% ou de 60% (régime Lienemann) sous réserve du respect des conditions de loyers mais aussi des conditions de ressources du locataire, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail. A défaut du respect de ces conditions, le taux de la déduction forfaitaire est de 14% (taux du droit commun).

Engagement du propriétaire bailleur :
- la déduction ne s'applique que sur demande du contribuable. L'option doit être exercé lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achevement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L'option est irrévocable.
- la durée de l'engagement de location est de neuf ans au moins, la location devant prendre effet dans les douze mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. La prolongation du dispositif et de la durée de l'amortissement est possible pendant une durée maximale de six ans si les conditions de plafonnement du loyer sont maintenues.

Ce dispositif ne s'applique pas si tu choisis de louer ton bien en droit commun (pas de plafonnement du loyer, pas d'amortissement à déduire sur les revenus fonciers).

En tout cas, ce sont à ma connaissance, les seules aides de l'état.
Sinon, tu peux toujours faire comme je suis en train de faire : la défiscalisation dans les DOM (moi, je fais ca à la Réunion), mais c'est un autre débat

C'est tres possible tu peux louer tes apparts a travers une agence de location. Elle te prendra environ 6% du loyer et se charge des mauvais payeurs, des contrats de location, tout quoi. Tu ne recois qu'un cheque a la fin du mois.
Je fais ca pour mon appartement a toulouse aucun problemes

voilà de quoi démarrer,merci solacin, je vais essayer d'ensavoir plus sur ces lois maintenant que je sais lesquelles chercher.

pour ce qui est des frais , je me doute bien que c pas donné, la feuille de paperasse reviend très cher lorsqu'il s'agit d'immobilier.
sinon pour les impots locaux(taxe immobilière), c bien le locataire qui les paye, rassurez moi, et le proprio aura à sa charge la taxe foncière ? isn't it ? tu me mets un doute là solacin

sinon pour la gestion de l'appart par une agence, j'y pense car je ne crois pas rester longtemps travailler au meme endroit, ca reste encore une grande inconnue, et pour répondre à Atchoum, je n'ai pas le droit de prendre un deuxième boulot... tout au plus ce que je peux gagner en plus ne doit pas dépasser 10% de mon salaire... il me reste à donner des cours au black à coté, vous ne cherchez pas un prof de sciences physiques niveau seconde jusqu'à Sup/spé par hasard ?

C'est la loi Pons a la Reunion non ?

Merci solacin pour tout ses renseignement tu es bien au courant.

TCHUSSSSSSSSSS